2022年7月25日，网易经济学家年会夏季论坛上，北京师范大学房地产研究中心主任董藩直接抛出观点，商品房预售制度绝对不能彻底取消，只能不断完善。

他的演讲视频很快在网上传开，播放量几天就破了两百万。董藩当时算了笔账，过去二十多年，预售让开发商能在楼盘没盖好时就拿到钱，继续滚雪球式开发，年竣工面积稳在10亿平方米以上。

要是一刀切改现房销售，很多房企自有资金撑不住，从拿地到交房全靠自己垫钱，开发规模至少缩水三分之二，新房供应量直接腰斩。

他拿数据说话，2022年上半年全国商品房销售面积已经同比掉两成多，要是再把供应砍掉大半，一二线城市库存几天就卖光，需求又没少，房价不涨才怪。

董藩还说，预售其实帮普通人赚了钱，买期房两年后交房，房价通常涨20%-30%，等于白捡增值。要改现房，买家直接掏这部分涨出来的钱，成本更高。现场不少人点头，但网上炸锅了，有人直接骂他站着说话不腰疼。

董藩在会上还拿海南举例，2018年海南试全域现房销售，结果新开工面积连年掉四成，库存去化后房价反而更高。他强调，烂尾不是预售的锅，主要是监管没跟上，预售款被挪用才出事。解决办法是提高预售门槛、资金全额监管，而不是把孩子连洗澡水一起倒掉。演讲一结束，视频剪辑就刷屏了，热搜挂了好几天。

预售制从1994年就开始搞，那时候房企基本没钱，全靠买房人先交钱才敢开工，撑起了整个行业高速扩张。董藩算过，一个项目总投资100亿，预售能回六七十亿，剩下靠贷款，周转快得飞起。

取消后全靠银行贷，2022年三道红线卡得死死的，很多房企贷款额度都拿不到，财务成本直接翻倍，中小房企直接玩完，大房企也得缩项目。

他特别点出供需这事儿，2021年全国商品住宅销售17亿多平米，期房占八成以上。要改现房，短期只能卖库存，2022年上半年才竣工5亿平米，缺口十多亿平米，一线城市去化周期掉到几个月，房价能不翘尾巴？董藩说，有些人光盯着烂尾骂预售，却不看它拉动了多少就业，建筑钢筋水泥家居全链条，几千万岗位呢。供应一砍，失业率得蹦好几个点。

网上很多人喷他屁股指挥脑袋，董藩自己回过，观点全是数据堆出来的，不是替谁说话。他还比国际，日本美国现房多，但房企自有资金率四成以上，咱们房企平均才一成多，直接抄作业行业得崩。烂尾2021-2022年确实多，涉及两万多亿，但加强监管就能管住，不用全盘否定。

董藩这人说话一直直，2011年就说过40岁没四千万别说是我学生，挨过骂，这次又因为预售站出来。2022年下半年他接受采访还补刀，土地出让金上半年掉三成，再取消预售，地方政府吃饭都成问题。结果他被有些平台禁言了，但他没改口。

三年过去，政策没听他的彻底废止，而是慢慢改。2023年全国住建工作会议先说有条件的地方可以试现房销售，但继续预售的必须管好资金。

2024年7月中央文件明确要改革预售制度，多地开始试点，北京深圳有些地块直接竞现房销售面积。2024年底住建部把有力有序推行现房销售写进2025年重点工作。

到现在2025年11月，长沙昆明政府报告里都写了有序推进现房销售，全国现房销售占比已经爬到33%左右，比2020年低点翻了好几倍。监管也狠了，预售资金拨付比例普遍提到重点监管额1.5倍以上，烂尾项目加速复工交付。供应确实缩了点，但没董藩说的断崖式下跌，一线库存反而降了，二三线去化慢点。

房价也没他警告的暴涨，更多是区域分化，北京上海新房价格2025年还算稳，二手房跌多涨少。董藩2023年2024年还在访谈里说预售是伟大发明，只需完善监管就行。他现在还在北师大教书写文章。政策走的是中间路线，加强监管+局部现房试点，供应没崩，烂尾少了，购房者风险降了。

说到底，预售这玩意儿确实有问题，买房人交钱等几年，万一烂尾血本无归，太憋屈。但董藩算的那笔账也没错，行业靠它活了三十年，突然停供需失衡，房价真可能再来一波。三年看下来，加强监管比一刀切靠谱多了，现房占比上来了，市场也没乱套。

现在烂尾基本在控，2025年交付率高多了，购房者敢买期房了，但现房项目卖得更快，溢价也高。政策继续推，估计再过两年现房占比能到五成，预售不会彻底死，但肯定越来越严。

有些人当年骂董藩站错队，现在看现在，房价没暴涨，供应也没掉到他说的三分之一，说明监管管用。但他提醒的供需账不能不算，一二线人口还在进，供应真卡死，价格还得动。

这事儿没绝对对错，预售帮行业飞，也坑了不少人。现在渐进改，边走边调，起码没出大乱子。董藩那句屁股坐歪了听着刺耳，但数据摆那儿，也不是没道理。关键看怎么改，护着购房者又别把行业搞趴下。

三年过去，预售还在，但裹了层厚厚的监管壳，现房慢慢上位。购房者安心了点，房企叫苦资金更紧。房价没大涨大跌，平稳过渡。董藩的警告起码让政策没敢一步到位，留了缓冲。以后估计现房成主流，但得慢慢来。